江西一房东拿探照灯检查定损索赔万元？律师解读！

3月28日，一女子发视频称，她租住在江西省上饶市玉山县一处自建房，退租时房东拿着灯一点一点检查，最后列出的清单中，房子每月房租是1200元，但租客需要赔偿一万余元。她认为房东故意讹钱。3月29日，江西上饶玉山县冰溪街道办事处发布关于网友反映退租纠纷事件的情况通报。（此前报道>>江西一女子退租时遭房东拿探照灯逐寸检查索赔万元？当地通报！）

三个焦点问题

对此，北京市京都律师事务所李泽瑞律师认为，此次事件应该分为两个部分来看。

之一部分是三个关键问题，即房东“严苛”到拿探照灯检查定损索赔万元是否合理？房东够不够成敲诈勒索？钱还要不要得回？

“退房验收是房东的权利，不管他用什么奇葩严苛的检查都没问题，但是定损索赔万元就不一定合理。”李泽瑞律师介绍，民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的 *** 或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十三条同时还规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

李泽瑞律师表示，“简而言之，出租屋墙体时间久了会变色，是正常损耗。如果承租人正常使用租赁物，租赁物出现正常损坏，应当由出租人承担维修费用。比如，屋内的灯泡坏了，花洒老化不能使用等等。”所以，租房时只要不是人为造成的损坏，租客并非一定要承担责任。

而有网友认为的“房东构成敲诈勒索”则并不涉及。李泽瑞律师介绍，构成敲诈勒索最重要的两个构成要件，分别是行为人取得他人财物是无法律依据的，即行为人主观上具有非法占有他人财物的故意。另一个就是，行为人使用了威胁、恐吓或者要挟等手段。

“具体到本事件中，房东与租客有租赁合同关系在先，如果租客确有使用不当的行为，那房东可以根据双方的合同约定，要求租客予以赔偿。也就是说，如果租客确有违约行为，而房东只是漫天要价，那么就不构成敲诈勒索，毕竟房东有权因租客的违约行为，提出索要赔偿的主张。”李泽瑞律师说，“如果房东要价太高，租户可以拒绝支付。双方协商解决不了，那就只能告上法庭解决。”

租客能否要回四千元钱？李泽瑞律师则表示，那就要看双方有没有违约行为以及当时给钱是否自愿的。根据民法典之一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律规定，不违背公序良俗。

“只要租客当时不是自愿给的，或者有违反上述情形之一的，那么就是属于无效民事法律行为，租客有权主张返还。但民法实行谁主张谁举证原则，因此，租客想要拿回这些钱，不仅要证明自己没有违约行为，同时还要证明自己当时不是自愿的，否则很难获得支持。”李泽瑞律师说。

本事件的第二部分则是，租户认为自身安全受到威胁，发布视频只希望保障自己与家人的人身安全。对此，该律师认为，应当向公安部门进行报案。公安部门会根据情节严重程度进行立案处理，情节较轻的会进行拘留或罚款，情节严重者应当以寻衅滋事罪追究行为人的刑事责任。

合理解决才能维护城市形象

对于此事，湖北瑞通天元律师事务所张国振律师表示也在关注，他认为，虽然房东有权在租客退租时检查房间，但这种“奇葩并严苛”的方式确实让人难以接受，而当时地方人员的调解方式，给人的感觉就是“和稀泥”，甚至“护短”，才导致了网友们的不满。

“好事不出门，坏事传千里。”张国振律师表示，目前来看，这起事件的影响已经远远超出了一起普通租房纠纷的范畴，它不仅仅触及到了租房市场的公正性和透明度问题，更是考验着地方治理能力和公信力。“如果处理不当，确实有可能影响到整个地区乃至更广范围的声誉和形象。”

他希望这件事的处理结果会给所有关注此事的网民们一个交代，这件事情的处理结果，不仅会直接影响到当事人的切身利益，更会成为衡量当地治理水平和公信力的一个重要标尺。希望能有一个满意的解决方案，既能公正解决问题，又能为今后相似问题的处理提供借鉴，避免“一颗老鼠屎毁了一锅粥”的局面发生。